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房地產物業、建設工程法律事務部Real estate property of construction engineer
什么情況下可以拒交物業費?


法條依據

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定,業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握,一般限于物業服務企業不履行物業服務合同,或者履行合同存在重大瑕疵

1、主拒交物業費是否基于正當理由的認定

何謂“正當理由”?業主能否僅以物業服務企業沒有把小區掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業費用的理由?我們認為不妥。

從合同法理的角度而言,合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則,在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面:

第一,根據誠實信用原則,如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時,應當進行調整,使利益平衡得以恢復,由此維持一定的社會經濟秩序。

第二,誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益,并建立密切的協作關系。

第三,誠實信用原則允許當事人行使抗辯權,但不得濫用這項權利。因此,在司法實踐中,判斷業主拒交物業費是否基于正當理由,主要通過審查業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。

2、以下幾種情況可以拒交物業費:

1、因為房屋質量問題還未交房,物業費是由開發商繳納;

2、物業公司未履行物業合同服務責任的,全體業主可以拒交,但要有有力的證據;

3、物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準;

4、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件;

5、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。

3、這幾個誤區一定要避開!有的物業費不能拒交。

1、未居住使用可拒交物業費,錯!

根據《物業服務收費管理辦法》的規定,物業費一般包括清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、物業共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以,就算你買了房沒有入住,同樣不能拒交小區的物業費。(物業明確指出不交鑰匙可以不交物業費的除外)

2、未簽物業合同可拒交物業費,錯!

根據《物權法》和《物業管理條例》的規定,業主委員會的決定對業主具有約束力。所以,只要業主委員會同意了與物業管理公司協議中的條款,且業主事實上已經接受了物業公司所提供的物業服務,就應按照實際發生的服務向物業公司繳費。

3、原業主欠費可拒交物業費,錯!

根據《物業管理條例》的規定,業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。若房屋產權發生交易后,原業主所欠的物業費須及時補交,否則將影響新業主的正常居住。

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